Otázky a odpovědi k pronájmu administrativních prostor v budově TOKOVO

Autor: tiskové oddělení MO

Proč je nutné budovu A opravit, jaká je její historie a proč k rekonstrukci nedošlo již dříve?

Více než sto let stará budova MO-A (tzv. Áčko) je rozsáhlý komplex odpovídající velikosti až dvou desítek činžovních domů. Za celou dobu své existence neprošel žádnou větší nebo generální opravou, čemuž odpovídá jeho stav. O nutnosti rekonstrukce vědělo několik předchozích vedení Ministerstva obrany. Další zdržení by mělo dopad na zhoršení stavu částečně památkově chráněné budovy a zvýšilo by náklady na rekonstrukci. Současně by se s velmi vysokou pravděpodobností i prodražil pronájem náhradních prostor, protože jeho ceny meziročně prokazatelně stoupají.

Aktuální stav MO-A neodpovídá současným legislativním požadavkům pro administrativní budovy. Budova MO-A je v nevyhovujícím stavebně technickém stavu, špatný je zejména stav základních konstrukcí, vodorovných nosných konstrukcí, krovů, střešních krytiny, výplní otvorů, sociální zařízení, systém TZB a ELE, technologických zařízení, stav podlahových krytin, omítek.

Kdo zadávací řízení vyhrál a kolik bude stát pronájem a stavební úpravy?

Smlouva byla uzavřena s vítězem výběrového řízení, kterým je společnost Marissa West, a.s. Ministerstvo obrany za nájem ročně po dobu sedmi let zaplatí 103 milionů korun. Smluvní cena je tvořena více položkami, tak jak je zvykem při nájmu nebytových prostor. Náklady, související se stavebními úpravami, které bude hradit Ministerstvo obrany, jsou ve výši 311,7 mil. Kč

Jste si jisti, že nabízená cena je výhodná?

Ano, nabízenou cenu ministerstvo velmi důsledně prověřilo. Výše vysoutěžené nabídky odpovídá realitě současného trhu a jeho dynamickému vývoji v posledních letech a rovněž nevybočuje z průměru, kolik jiné státní instituce platí za své působení v prostorách soukromých vlastníků. Nabídkovou cenu ministerstvo porovnalo s daty z otevřených zdrojů a veřejně přístupných cenových map, srovnávalo ji i s jinými státními institucemi, a navíc nechalo cenu pronájmu ověřit znalcem.

Vzhledem ke specifickým souvislostem problematiky parkovacích kapacit využilo ministerstvo zpracovaného znaleckého posudku a při podpisu smlouvy sdělilo jeho dílčí závěry pronajímateli. Ten na cenovou disproporci reagoval snížením jednotkových cen pod úroveň uvedenou v posudku a je tak možné konstatovat, že smluvní ceny lze považovat za tržní.

Proč se změnil počet pronajímaných metrů čtverečních?

Původní počet metrů čtverečních, o kterém psala média, vycházel z předběžných odhadů a pocházel z období, kdy jsme byli teprve ve fázi shromažďování podkladů a potřebných informací. V té době jsme teprve finalizovali, jaký počet kanceláří, jednacích místností nebo skladů bude potřeba, i jaké by mělo být jejich uspořádání, aby odpovídalo struktuře jednotlivých odborů. To vše bylo následně nutné upravit podle půdorysu nabízené budovy i podle předpisů, které určují minimální velikost pracovního prostoru zaměstnance.

Bude si ministerstvo pronajímat větší prostory, než dosud využívalo?

Nebude. V nynější budově využíváme asi 18.200 metrů čtverečních. Rozsah pronajímaných prostor jsme se snažili maximálně omezit, minimalizovali jsme například sklady, společné prostory jako jsou chodby nebo kuchyňky.

Oslovili jste všechny možné pronajímatele?

Záměr vyhlásit výběrové řízení na pronájem ministerstvo aktivně propagovalo v rámci běžných kanálů, přičemž o svém úmyslu vyhlásit veřejnou zakázku otevřeným řízením cestou Národního elektronického nástroje informovalo nejen subjekty, s nimiž dříve ve věci pronájmu komunikovalo, ale i ty, které jej kontaktovaly na základě kritické kampaně.

Požadavek na nájem kancelářských prostor byl uveřejněn v souladu se zákonem č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek. Uveřejněn byl formulář o zahájení zadávacího řízení ve Věstníku veřejných zakázek (pro ČR), v Úředním věstníku veřejných zakázek (pro EU) a Zadávací dokumentace byla uveřejněna na profilu zadavatele. Informace jsou dostupné na internetu 7 dní v týdnu 24 hodin denně. Zadavatel nad rámec své povinnosti uveřejnil ve Věstníku veřejných zakázek a Úředním věstníku veřejných zakázek předběžné oznámení, kterým vyjádřil svůj úmyslu zahájit zadávací řízení na předmětnou veřejnou zakázku.

Proč výsledná cena o tolik stoupla? NKÚ si stejné prostory pronajímalo výhodněji?

Výši pronájmu, který platilo NKÚ, nelze s vysoutěženou cenou pro ministerstvo srovnávat a současně je potřebné uvést související skutečnosti. První je počet smluvních vztahů, které NKÚ uzavřel a ty byly celkem dva. První od roku 2006 a druhý, pokračující, od roku 2013. Dále lze uvést, že si NKÚ pronajímalo výrazně menší prostory a uzavřelo své vztahy v době, kdy realitní trh byl na zcela jiné úrovni, než je dnes. Dramaticky stouply nejen ceny nemovitostí, ale i výše pronájmů, a to i v oblasti pronajímání kancelářských prostor. Za 11 let, které uplynuly od uzavření smluv NKÚ, se významně zvýšila inflace. Dalším podstatným faktorem může být to, že NKÚ a Ministerstvo obrany nepožadovaly stejné parametry, neboť v případě ministerstva lze předpokládat výrazně přísnější, a to nejen při ochraně informací.

V souvislosti s výší cen, které se v roce 2023 objevily v médiích, je nutné zdůraznit, že nešlo ani zdaleka o finální nabídku a v rámci celého projektu následně došlo k zásadním změnám. Změnil se počet pronajímaných metrů čtverečních. Důvody jsme vysvětlili výše, tehdejší počty vycházely z hrubých předpokladů, které se změnily v souvislosti s postupující rozpracovaností projektu. Od loňského roku zároveň došlo k prokazatelnému nárůstu cen na realitním trhu.

Pro srovnání lze uvést, že, s odkazem na oficiální informace NKÚ poskytnuté Kontrolnímu výboru Poslanecké sněmovny v roce 2010, byla cena jemu pronajímaných kancelářských prostor ve 3.Q/2010 na úrovni 387,29 Kč/m2 za měsíc, přičemž rezort MO si nyní kancelářské prostory pronajal za 380,- Kč/m2 měsíčně.